Derecho de propiedad y leyes de emergencia: la tensión constitucional
El espejismo de la emergencia perpetua
Parece ser una revelación sorprendente para algunos, pero la Constitución Nacional no es un mero compendio de sugerencias bienintencionadas. Es una norma operativa, la ley suprema que organiza los poderes del Estado y, he aquí el detalle crucial, establece los límites de dicho poder frente a los individuos. Dentro de este marco, el derecho de propiedad, tallado en el artículo 17, se presenta como «inviolable». Una palabra con peso, sin duda. Sin embargo, en el universo jurídico, «inviolable» no es sinónimo de «absoluto» o «ilimitado». Sería de una ingenuidad pasmosa creerlo. Ningún derecho lo es. Todos, absolutamente todos, se ejercen conforme a las leyes que los reglamentan, tal como nos recuerda, con una paciencia casi infinita, el artículo 14.
Aquí es donde entra en escena el llamado «poder de policía del Estado», un concepto que suena más a operativo de seguridad que a facultad jurídica, pero que en esencia es la potestad estatal para limitar derechos individuales en pos del bienestar general. En situaciones que el poder político califica, con admirable recurrencia, como de «emergencia pública», esta facultad se expande. De repente, lo que en tiempos de calma sería una intromisión grosera en la autonomía privada, se convierte en una herramienta necesaria para la salvaguarda del orden social y económico. Y el mercado de alquileres, cíclicamente, parece ser el escenario predilecto para estas representaciones de la excepcionalidad.
Una ley que prorroga contratos compulsivamente y congela el valor de los alquileres es el ejemplo paradigmático. Se fundamenta en una crisis habitacional, en la protección del inquilino como parte débil de la relación contractual, en la necesidad de evitar un mal mayor. Argumentos loables. El problema, sin embargo, no reside en la declaración de la emergencia, sino en su preocupante tendencia a la cronicidad. La Constitución admite la excepción, el remedio transitorio para una fiebre aguda. Pero cuando la excepción se convierte en la regla y la emergencia se declara año tras año, la medicina empieza a tener gusto a veneno. La temporalidad y la razonabilidad son los diques de contención del poder de policía. Cuando estos se agrietan, el derecho de propiedad comienza a vaciarse de contenido, transformándose en una cáscara vacía, un título sin sustancia económica.
La anatomía de un derecho (no tan) absoluto
Desmembremos el tecnicismo para apreciar su elegante simpleza. El artículo 17 de la Constitución Nacional protege la propiedad contra la confiscación. Si el Estado quiere privar a alguien de su bien para una utilidad pública, debe expropiarlo, lo que implica, por mandato constitucional, una ley que lo declare y una indemnización previa e integral. Es un mecanismo claro y taxativo. Ahora bien, una ley de congelamiento de alquileres no expropia formalmente. El título de propiedad sigue en manos del titular. El auto sigue en su garaje. Sin embargo, la regulación puede ser tan intensa, tan desproporcionada, que en la práctica aniquile la rentabilidad del bien, desnaturalice el derecho de usar y gozar de la propiedad y, en los hechos, constituya una confiscación encubierta. La Corte Suprema de Justicia de la Nación, desde fallos históricos como “Ercolano” o “Avico”, ha sostenido que las leyes de emergencia son válidas si la restricción impuesta al derecho es razonable y temporaria. No se puede, bajo el manto de la emergencia, alterar la sustancia de los derechos. El artículo 28 de la Constitución, a menudo olvidado, es el guardián de esta frontera: los principios, garantías y derechos no pueden ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio. «Alterar» significa, precisamente, cambiar la esencia o la forma de una cosa. Cuando un alquiler congelado durante años de inflación galopante no alcanza ni para cubrir los gastos de mantenimiento del inmueble, es evidente que la esencia del derecho de propiedad ha sido alterada. Se ha transformado la potestad de usar y disponer en una obligación de subsidiar.
El camino del reclamo: entre la paciencia y la estrategia
Frente a este escenario, la indignación es un motor comprensible, pero jurídicamente inútil. El sistema no opera sobre la base de la justicia poética, sino de la prueba y el procedimiento. Un propietario que se considera afectado no puede simplemente negarse a cumplir la ley. Debe transitar el camino institucional. Este camino es, por regla general, la acción judicial. Y aquí, otra verdad incómoda: los jueces no declaran la inconstitucionalidad de una ley en abstracto, como si fueran académicos dando una lección. Lo hacen en un “caso concreto”. Esto significa que el propietario, el “acusador” de la ley, debe iniciar un juicio y demostrarle al juez cómo esa norma, en su situación particular y específica, le genera un perjuicio actual, tangible y patrimonialmente mensurable que excede el sacrificio tolerable en pos del bien común.
El consejo para quien inicia la acción es, por lo tanto, uno de contabilidad y paciencia. Se debe armar una montaña de pruebas. No basta con invocar la inflación; hay que probarla con índices oficiales. No basta con decir que el alquiler es bajo; hay que compararlo con tasaciones de mercado, con los costos de mantenimiento (expensas, impuestos, reparaciones), con la pérdida del poder adquisitivo. Hay que transformar el lamento en un argumento matemático. El objetivo es llevar al juez a una única conclusión posible: que la aplicación de la ley en este caso no es una mera regulación, sino un despojo. Para el “acusado”, el inquilino, la estrategia es más simple: ampararse en la presunción de constitucionalidad de la ley y en el interés social que esta persigue. El Estado, si es parte del juicio, desplegará todo su arsenal argumentativo sobre la gravedad de la crisis que justifica la medida. Es una batalla de principios, pero que se gana con números.
Consejos no solicitados para navegar aguas turbulentas
Para el propietario afectado, la primera recomendación es asumir la realidad del sistema. La justicia tiene sus propios tiempos, que rara vez coinciden con la urgencia económica del justiciable. Un proceso de inconstitucionalidad es un maratón, no una carrera de cien metros. Requiere una estrategia legal sólida, una pila de documentación impecable y la templanza para soportar un trámite que puede durar años. Creer que un juez declarará una ley inconstitucional a los pocos meses de iniciado el juicio es una fantasía. El Poder Judicial es, por naturaleza, deferente con las decisiones del poder político en materia de emergencia económica. Revertirlas exige un caso de una contundencia abrumadora.
Para el inquilino beneficiado por la norma, el consejo es de una prudencia elemental. Disfrutar del alivio que la ley le otorga es lógico, pero es crucial entender su carácter inherentemente precario. La protección no es un derecho adquirido a perpetuidad, sino una consecuencia directa de una emergencia que, tarde o temprano, formalmente deberá cesar. La validez de su situación depende enteramente de que los tribunales sigan considerando que la emergencia es real y que la medida es razonable. La historia demuestra que esos pilares, eventualmente, se erosionan.
Al final del día, todo se reduce a una cuestión de equilibrio, o más bien, al rol del Poder Judicial como el guardián de ese equilibrio. La palabra clave, “razonabilidad”, es deliberadamente elástica. Permite a los jueces ponderar en cada caso si el sacrificio impuesto a un particular es proporcionado al beneficio que se busca para la comunidad. Es en esa zona gris, en la interpretación de esa palabra, donde reside la verdadera tensión constitucional. Un sistema funciona mientras exista una judicatura independiente dispuesta a trazar esa línea en la arena, por más que los vientos políticos soplen con fuerza para borrarla.
