La seña inmobiliaria: cuándo se devuelve y cómo reclamarla
La reserva que no era seña: el origen del conflicto
Entra un cliente al estudio. La cara larga, la carpeta bajo el brazo. La historia es siempre la misma, con matices. Dejó una suma de dinero en una inmobiliaria para reservar una propiedad, un departamento que parecía perfecto. Le dijeron que era una ‘reserva’. Ahora la operación se cayó y no le quieren devolver la plata. El corredor inmobiliario se la queda, dice que el dueño no quiere, que él es un intermediario, que el que se arrepintió fue el cliente. Un clásico. Y acá empieza mi trabajo, que es, básicamente, el de una arqueóloga de papeles mal redactados y voluntades encontradas.
Lo primero que hay que entender, y parece que nunca se entiende del todo, es que en este mundillo las palabras importan, y mucho. Lo que para la gente de a pie es ‘dejar una seña’, para nosotros, los abogados, puede ser un universo de posibilidades. El problema central casi siempre radica en la confusión monumental entre una ‘reserva ad referendum’ y una ‘seña’ hecha y derecha, como la que regula nuestro Código Civil y Comercial. Son dos animales completamente distintos, pero en el apuro, en la emoción de encontrar una casa, la gente firma cualquier cosa. Y las inmobiliarias, a veces por desidia, a veces con una picardía que asusta, usan formularios preimpresos que son una obra maestra de la ambigüedad.
Una reserva, en su estado más puro, es eso: una reserva. Un comprador interesado ofrece una suma de dinero para que la inmobiliaria retire el inmueble del mercado por unos días, mientras se lo presenta al dueño. Es una oferta. El dueño tiene que aceptarla. Si el dueño dice que no, o si propone otras condiciones y el comprador no las acepta, la inmobiliaria tiene que devolver el dinero. Punto. No hay discusión. La operación principal nunca nació. El dinero se entregó bajo una condición (la aceptación del dueño) que no se cumplió. Es simple, es lógico. Pero la simpleza en derecho es una utopía.
El problema es que a esa reserva le empiezan a agregar cláusulas. Le ponen títulos como ‘Reserva de compra y principio de ejecución’, o le meten frases como ‘la presente seña se entrega en concepto de…’. Y ahí, en ese híbrido, en ese Frankenstein contractual, es donde se gesta el litigio. Porque lo que era una simple reserva empieza a tener color a seña, y una seña, amigos, es otra cosa. Una seña, según el artículo 1059 del Código, es confirmatoria del acto. ¿Qué quiere decir ‘confirmatoria’? Quiere decir que el acuerdo ya está cerrado. No es una oferta, es un contrato. Es un compromiso en firme. Si te arrepentís vos, comprador, perdés la plata. Si se arrepiente el vendedor, te tiene que devolver el doble. Así de brutal. Pero para que eso aplique, el documento tiene que ser claro, tiene que ser inequívoco. Y casi nunca lo es.
Así que el primer paso es siempre el mismo: ‘A ver, mostrame qué firmaste’. Y ahí empieza el análisis forense del papelito. Miro el título, las cláusulas, busco las palabras mágicas: ‘seña’, ‘confirmatoria’, ‘a cuenta de precio’, ‘principio de ejecución’. Miro si hay un plazo para la escrituración, si se identificó bien el inmueble, si están claras las condiciones de venta. Cada palabra es una pista. Cada omisión, una defensa. Esto no es una ciencia exacta, es una interpretación. Y como en toda interpretación, depende de quién la haga. Y de qué tan bien la pueda defender después frente a un juez.
El Código Civil y Comercial: la letra chica que todos ignoran
Cuando la charla amistosa con la inmobiliaria no funciona, y rara vez funciona si hay plata de por medio, hay que ponerse serios. Sacamos el Código Civil y Comercial de la Nación, ese libro gordo que parece la solución a todo y que, en realidad, es solo el mapa de un laberinto. Como les decía, el artículo 1059 es el rey de esta fiesta. Dice, textualmente: ‘La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse’. Fíjense la trampa. La regla general es que la seña confirma el negocio. O sea, si pusiste plata y firmaste, ya estás adentro, no hay vuelta atrás. La posibilidad de arrepentirse, esa que todos creen que viene por defecto con la seña, en realidad es la excepción. Tiene que estar pactada expresamente.
¿Y qué pasa en el 99% de los formularios de reserva que veo? No dicen nada. O peor, mezclan todo. Dicen ‘reserva’ en el título y ‘seña’ en el cuerpo del texto. Y ahí es donde entramos nosotros a jugar. La doctrina y la jurisprudencia, que son básicamente las opiniones de los estudiosos y las decisiones de los jueces, han tenido que poner un poco de orden en este caos. Y lo que suelen decir, con una lógica bastante aplastante, es que en caso de duda, hay que proteger al más débil. ¿Y quién es el más débil acá? Generalmente, el comprador. Un tipo que va con su ilusión a comprar una casa, no un experto en contratos. Es lo que se llama una ‘particular sensibilidad social’ de los tribunales. Los jueces saben que estos son contratos de adhesión, donde uno no negocia nada, simplemente firma o se va. Entonces, si el documento es ambiguo, si no dice claramente que es una ‘seña confirmatoria’ en los términos del Código, tienden a interpretarlo como una simple reserva. Y si es una reserva, la plata se devuelve.
Esto ha dado lugar a fallos muy interesantes. Recuerdo casos donde se ha dicho que para que se pierda la seña, el arrepentimiento tiene que ser ‘injustificado’ o ‘caprichoso’. Si el comprador se baja porque, por ejemplo, el estudio de títulos revela un embargo que el vendedor no había declarado, no hay arrepentimiento, hay un incumplimiento del vendedor. Y la plata no solo se devuelve, sino que hasta se podrían reclamar daños. El diablo, como siempre, está en los detalles, en el porqué se frustró la operación.
La culpa es de quién: desarmando el castillo de naipes
Y esto nos lleva al corazón del asunto: la culpa. En un juicio de estos, todo gira en torno a demostrar quién tuvo la culpa de que el barco se hundiera. Porque si el que pagó la reserva/seña es el culpable de que no se llegue a la escritura, la pierde. Si el culpable es el que la recibió (el vendedor, a través de la inmobiliaria), la tiene que devolver, y si era una seña penitencial pactada, devolverla con creces.
¿Y cómo se prueba la culpa? Con papeles. Con comunicaciones fehacientes. La palabra no vale nada. Los ‘me dijo’, ‘le advertí’, ‘quedamos en que’ son humo. Por eso mi primer consejo a un cliente que está en esta situación es: mande una carta documento. Ya. Es un acto formal que fija tu posición y obliga al otro a responder. En esa carta hay que ser quirúrgico. Relatar los hechos de forma cronológica y precisa, citar el documento que se firmó, explicar por qué la operación no se concretó por una causa ajena a tu voluntad, e intimar a la devolución del dinero en un plazo perentorio (48, 72 horas), bajo apercibimiento de iniciar acciones legales por retención indebida y daños y perjuicios.
Del otro lado, la inmobiliaria o el vendedor que reciben esa carta documento tienen que reaccionar. Ignorarla es la peor estrategia. Es casi como dar la razón en silencio. Tienen que contestar, también por carta documento, dando su versión de los hechos. ‘Usted no se presentó a firmar tal día’, ‘Usted no cumplió con la entrega de la documentación requerida’, ‘La oferta fue aceptada en tiempo y forma y su negativa a continuar es un arrepentimiento unilateral’. Es un partido de tenis por correo. Cada carta es un pelotazo que prepara el punto para el juez.
El rol de la inmobiliaria acá es clave y, a menudo, muy incómodo para ellos. Legalmente, son depositarios del dinero. No son los dueños. No pueden decidir unilateralmente quedárselo o devolverlo. Su deber es seguir las instrucciones de las partes o, si las partes están en conflicto, consignar el dinero judicialmente. Es decir, depositarlo en una cuenta del juzgado y que el juez decida quién es el dueño de esos pesos. Muchos corredores, para no meterse en un lío, intentan retener el dinero como una forma de presión para que las partes se arreglen. Es una práctica peligrosa y que les puede costar caro, porque pueden terminar demandados ellos también por incumplir su mandato.
Estrategias de trinchera: ¿Pelear o negociar?
Muy bien, las cartas documento fueron y vinieron. Nadie afloja. ¿Y ahora qué? Ahora empieza la verdadera estrategia, la que no está en los libros. La que se aprende en los pasillos de tribunales. Hay que hacer un cálculo frío, casi matemático. ¿De cuánta plata estamos hablando? ¿Diez mil, cincuenta mil, cien mil dólares? La cuantía del reclamo define la estrategia. Iniciar un juicio es caro. Hay que pagar tasa de justicia, bonos, honorarios de abogado, peritos si hacen falta. Y lleva tiempo, mucho tiempo. Un juicio por un monto chico puede terminar costando más de lo que se reclama. A veces, la mejor victoria es una buena negociación.
Antes del juicio, la ley nos obliga a pasar por una etapa de mediación prejudicial obligatoria. Es una reunión con la otra parte y sus abogados, frente a un mediador. Es la oportunidad de oro para resolver el problema sin pisar un juzgado. Ahí es donde se ponen las cartas sobre la mesa, no solo las legales, sino las prácticas. ‘Mirá, si vamos a juicio, vamos a estar tres años con esto. Vas a gastar en abogados, yo también. El dinero se va a devaluar. ¿No será mejor que te devuelva la mitad y nos olvidamos del tema?’. Suena poco heroico, lo sé. Suena a injusticia. Pero créanme, muchas veces es la solución más inteligente. Aceptar perder un poco para no perderlo todo en el camino.
Mi consejo para el que pagó y quiere su plata de vuelta: si tu caso es sólido, si el papel que firmaste es claramente una reserva y no una seña, y el motivo de la caída de la operación no fue culpa tuya, tenés que mostrar los dientes. En la mediación, tu abogado tiene que ir con una postura firme, con un borrador de la demanda en el maletín. La amenaza creíble de un juicio largo y costoso suele ablandar a la otra parte. Especialmente a la inmobiliaria, que no quiere un juicio en su contra manchando su nombre.
Mi consejo para el que recibió la plata y no la quiere devolver: analizá bien el documento. Hacé que tu abogado lo destripe. Si es un documento ambiguo, un híbrido mal hecho, negociá. Ofrecé devolver una parte. Es mejor un mal arreglo que un buen pleito. Si, por el contrario, tenés un documento que dice ‘seña confirmatoria’ con todas las letras y podés probar que el comprador se arrepintió sin causa, entonces podés mantenerte firme. Pero tené en cuenta que aún así un juez puede interpretarlo en tu contra si huele abuso o desequilibrio entre las partes.
Al final del día, estas batallas legales en el barro inmobiliario rara vez terminan con un ganador puro y un perdedor absoluto. Son un desgaste de recursos, de tiempo y de paciencia. El sistema judicial no está diseñado para dar respuestas rápidas a problemas cotidianos. El auto judicial, la sentencia, puede tardar años en llegar. Y cuando llega, puede que el dinero que recuperes ya no valga lo mismo. Por eso, más allá del derecho que uno crea tener, siempre hay que preguntarse: ¿cuánto estoy dispuesto a invertir, a sufrir, para tener la razón? A veces, la respuesta más sabia es la que nos ahorra el camino más largo.
