Deuda de impuestos en condominio: Juicio entre copropietarios
El condominio: Esa ilusión de propiedad compartida
Hay que empezar por el principio, como en todas las historias que terminan mal. Y el condominio, esa figura tan celebrada en los manuales de Derecho Civil, es casi siempre el prólogo de una historia que termina mal. Se lo presenta como una solución, una forma de acceder a la propiedad, de compartir un bien. En la práctica, es una invitación formal a un conflicto futuro. Porque compartir, lo que se dice compartir, es fácil cuando todo va bien. El problema es cuando hay que pagar. Y siempre, créame, siempre hay que pagar.
El impuesto inmobiliario. Esa gabela ineludible, ese recordatorio periódico de que la propiedad no es un derecho absoluto, sino una concesión onerosa del Estado. Para el Fisco, el inmueble es una unidad. No le interesan las historias personales, las peleas de herederos, los desacuerdos entre socios. El Fisco emite una boleta por el total y espera el pago. Si no se paga, la deuda se acumula, genera intereses, y eventualmente, el inmueble entero responde. El Fisco no va a andar persiguiendo a cada condómino por su cuotaparte. No tiene tiempo ni ganas. Va contra la cosa. Y ahí empieza el verdadero drama.
Porque el condominio implica una solidaridad tácita frente a ciertas deudas. Son las famosas obligaciones propter rem, las que “siguen a la cosa”. No importa quién sea el dueño; la deuda está adherida al inmueble como una estampilla. Impuestos, tasas, expensas en la propiedad horizontal. Todas cargas que nacen de la existencia misma de la propiedad. El Código Civil y Comercial, en su infinita y a veces ingenua sabiduría, lo deja bastante claro. Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común y a las mejoras necesarias, y a pagar los impuestos, tasas y contribuciones que la graven. En proporción a su parte, por supuesto. Pero la ley establece una solidaridad implícita frente al acreedor, que es el Fisco. Esto significa que el Fisco le puede reclamar el total de la deuda a cualquiera de los copropietarios. A cualquiera. Al más solvente, al que tiene la cuenta bancaria más a mano, al que vive en el inmueble y recibe la intimación. Y ese copropietario, para evitar un mal mayor como el remate de la propiedad, paga. Paga lo suyo y paga lo del otro. El que no quiso, no pudo o simplemente se desentendió.
Y aquí es donde la ilusión de la propiedad compartida se hace añicos. Uno de los dueños, el cumplidor, se convierte en el financista forzoso del remiso. Lo hace por instinto de supervivencia, para salvar su propia inversión. Pero ese acto de pagar por otro abre una nueva puerta, un nuevo litigio. Ya no es el Fisco contra los dueños; ahora es un dueño contra otro dueño. Es una guerra civil en la pequeña república del condominio. Porque el que paga tiene derecho a reclamarle al otro lo que puso de más. Es el llamado derecho de repetición. Una acción judicial que nace de la injusticia de haber soportado una carga ajena. Y este juicio, aunque parezca sencillo, es un pantano. Un pantano de notificaciones, de pruebas, de audiencias y, sobre todo, de tiempo. Mucho tiempo.
La situación es un clásico de tribunales. Un copropietario, a menudo el que no usa la propiedad, o el que está enojado por alguna otra cuestión, o simplemente el que tiene una filosofía de vida más… relajada con las deudas, deja de pagar su parte del impuesto. Los otros, al principio, le avisan. Le mandan un mensaje, lo llaman. Después, la intimación formal con una carta documento, ese grito desesperado en papel sellado. Y cuando nada funciona, y las deudas se acumulan, los cumplidores se ven en la encrucijada: o dejan que la deuda crezca hasta que el Fisco se canse y ejecute la propiedad entera, perdiendo todos, o ponen la plata que falta y se embarcan en la odisea de reclamársela al socio remiso. La mayoría, con buen criterio, elige la segunda opción. Y ahí me llegan al estudio. Con una carpeta llena de recibos de pago, de boletas, de cartas documento sin respuesta. Con cara de hartazgo y con una pregunta simple: ‘Doctor, ¿cómo le cobro?’. Y mi respuesta siempre empieza igual: ‘Con paciencia’. Mucha paciencia.
La vía judicial: Cuando la charla se agota
Cuando la puerta del diálogo se cierra con un portazo, se abre la del juzgado. Es una puerta pesada, lenta y cara. Pero a veces, la única que queda. La acción que inicia el condómino que pagó de más se llama, técnicamente, acción de contribución o de repetición. El objetivo es simple: que un juez ordene al copropietario deudor que devuelva la plata que el otro puso por él. Ni más ni menos.
El proceso, en teoría, es lineal. Se presenta una demanda. ¿Qué hay que probar? Dos cosas, fundamentalmente. Primero, la existencia del condominio. Eso es fácil: se acredita con el informe de dominio del inmueble, donde figuran todos los dueños y sus porcentajes. Segundo, y más importante, haber pagado la deuda del otro. Esto requiere una prolijidad casi obsesiva. Hay que guardar cada boleta de impuesto pagada, cada comprobante de transferencia, cada recibo. Y no solo eso, hay que demostrar que uno pagó por encima de su propia alícuota. Si el condominio es de dos personas en partes iguales, y la boleta era de 10.000, hay que probar que uno pagó los 10.000, y no solo sus 5.000. El juez necesita ver los papeles. El ‘me dijo’, ‘se comprometió’, ‘es obvio’ no existen en el expediente. El auto judicial se escribe con pruebas, no con buenas intenciones.
Una vez presentada la demanda, empieza el baile. Hay que notificar al deudor. Y acá surge el primer escollo. Si el copropietario remiso es, además, escurridizo, encontrarlo para entregarle la cédula de notificación puede ser una aventura. Domicilios que no son, gente que niega conocerlo. A veces, se demora meses solo en este trámite. Pero una vez notificado, el deudor tiene que responder. Y acá es donde se despliega el abanico de las excusas, las negativas y, a veces, la simple y llana negación de la realidad.
El juicio avanza a paso de procesión. Se abre la etapa de prueba. Se ofrecen los documentos, quizás algún testigo si la cosa es muy enrevesada. Pero lo central son los recibos. La jurisprudencia es bastante pacífica en esto: el que pagó una deuda común por encima de su parte, tiene derecho a repetir. No hay mucha vuelta que darle. Los jueces, que ya vieron esta película cien veces, no suelen conmoverse con argumentos extrajurídicos. La obligación de pagar los impuestos es legal, clara y contundente. El que es dueño, paga. Si son varios, pagan todos. Si uno paga por los demás, los demás le deben. Es matemática pura aplicada al derecho.
Las defensas del deudor: Entre la chicana y el derecho
Ahora, pongámonos un rato en los zapatos del demandado. ¿Qué puede argumentar? La verdad, no mucho con chances de prosperar. Pero en el arte de litigar, intentar es un deber. La defensa más común es la prescripción. ‘Doctor, esto que me reclaman es de hace mucho tiempo, ya prescribió’. El plazo de prescripción para la acción de repetición entre condóminos es de cinco años, según el artículo 2560 del Código Civil y Comercial. Pero, ¿desde cuándo se cuenta? No desde que venció el impuesto, sino desde que el otro condómino pagó. Porque es en ese momento que nace su crédito contra el deudor. Así que si el cumplidor pagó una deuda de 2015 en el año 2020, tiene hasta 2025 para reclamar. Es un detalle técnico que desarma muchas defensas.
Otra defensa clásica es la del ‘yo no uso la propiedad’. ‘Hace años que no piso el campo’, o ‘en ese departamento vive mi hermano, el que me demanda’. Es un argumento con un fuerte impacto emocional, pero con nulo valor jurídico. La obligación de pagar impuestos, como dijimos, es propter rem. Nace de ser propietario, no de usar o disfrutar la cosa. La titularidad del dominio es lo que genera el deber de contribuir. Se puede ser dueño de un terreno en la Patagonia y no haberlo visto jamás, y aun así, se deben los impuestos. La jurisprudencia ha sido implacable con esta defensa. Es irrelevante quién tiene la posesión material del bien. La obligación fiscal recae sobre el titular registral. Fin de la discusión.
A veces, se intenta una defensa más sofisticada: la compensación. ‘Sí, le debo mi parte de los impuestos, pero él me debe a mí por las mejoras que yo hice hace diez años’. O ‘él usó la propiedad en exclusiva durante todo este tiempo, así que me tiene que pagar un canon locativo que compensa la deuda’. Esto puede funcionar, pero convierte un juicio simple de cobro de pesos en un laberinto. Hay que probar las mejoras, su necesidad, su valor. Hay que probar el uso exclusivo del otro, intimarlo previamente a que pague un canon, fijar un valor. Abre una nueva pila de problemas dentro del juicio original. La mayoría de las veces, el juez separa los tantos: primero se resuelve la deuda clara y documentada de los impuestos, y después, si quieren, inicien otro juicio por las mejoras o el canon locativo. Dividir para reinar, o al menos, para poder dictar una sentencia.
En el fondo, la posición del condómino deudor es de una debilidad manifiesta. Salvo que pueda demostrar que él también pagó, o que la deuda no existe, o que el cálculo que le reclaman es incorrecto, su destino es una sentencia en contra. Una sentencia que lo condenará a pagar el capital reclamado, más los intereses desde que el otro pagó por él, más las costas del juicio. Es decir, los honorarios de su propio abogado y los del abogado de la otra parte. Un pésimo negocio, se lo mire por donde se lo mire.
Estrategias de trinchera y la cruda realidad del embargo
Aquí es donde el derecho se quita la toga y se pone el overol. Hablemos de estrategia. Para el condómino acreedor, el que pagó, el consejo es simple: actuar rápido y asegurar el cobro. No basta con tener una sentencia bonita que diga ‘fulano debe pagarle a mengano’. Si fulano es insolvente, la sentencia es un cuadro para colgar en la pared. Por eso, desde el inicio del juicio, o incluso antes, como medida cautelar, hay que pedir el embargo preventivo sobre la parte indivisa del deudor.
¿Qué significa esto? Significa trabar una medida sobre el porcentaje de propiedad que tiene el deudor en el mismo inmueble. Es una jugada maestra. Primero, porque garantiza que, si el deudor no paga voluntariamente la sentencia, se podrá ejecutar esa parte del inmueble para cobrar la deuda. Se la saca a subasta. Segundo, porque el embargo tiene un efecto psicológico devastador. Un inmueble con una parte embargada es un inmueble manchado, difícil de vender, imposible de usar como garantía para un crédito. Presiona al deudor a negociar, a buscar una solución, porque su principal activo queda congelado. El embargo es el arma más poderosa del acreedor en este tipo de litigios. Anotar el embargo en el Registro de la Propiedad Inmueble es como ponerle un candado a la porción del otro.
Para el condómino deudor, la estrategia es otra. Es una de cálculo de daños. Si la deuda es real y la prueba es contundente, oponerse por sistema es una forma de encarecer la propia derrota. Cada mes que pasa, corren intereses. Cada escrito que presenta su abogado, genera honorarios. Cada paso procesal que fuerza, aumenta las costas finales. A veces, la mejor estrategia es la rendición a tiempo. Negociar un plan de pagos antes de que la bola de nieve de los intereses y las costas se vuelva impagable. Reconocer la deuda y buscar una salida decorosa puede ahorrar mucho dinero y dolores de cabeza. Pero el orgullo, las peleas personales, la irracionalidad, a menudo se imponen a la lógica financiera. Y así, muchos terminan pagando el doble o el triple de la deuda original, después de años de un juicio que nunca pudieron ganar.
La solución final: La división del condominio
Este conflicto, el del pago de los impuestos, suele ser la gota que rebalsa el vaso. Es el síntoma de una relación rota. Cuando los copropietarios ya no pueden ni siquiera ponerse de acuerdo en pagar las cargas básicas, el condominio se vuelve inviable. Y ahí aparece la solución final, la bomba atómica del derecho de propiedad: la acción de división de condominio.
El Código Civil y Comercial, con un realismo que a veces se le agradece, establece que ningún condómino puede ser obligado a permanecer en la indivisión. Cualquiera de ellos, en cualquier momento y sin necesidad de invocar una causa, puede pedirle al juez que se termine el condominio. Es un derecho absoluto, casi incuestionable. Si la cosa se puede dividir físicamente –por ejemplo, un campo grande que se puede lotear– se divide. Pero con un departamento en medio de la ciudad, eso es imposible. ¿La solución? La venta. Si todos se ponen de acuerdo, se vende en una inmobiliaria y se reparte el dinero. Pero si llegaron a este punto, es porque no hay acuerdo para nada. Entonces, el juez ordena la venta en pública subasta.
La subasta judicial es el final más triste y antieconómico para una propiedad. Se vende al mejor postor, generalmente a un precio bastante inferior al de mercado. De ese dinero, primero se cobran los gastos del remate, los honorarios de los abogados, del martillero, los peritos. Después, se pagan las deudas que tenga el inmueble, como los impuestos atrasados que originaron todo el conflicto. Y lo que queda, si es que queda algo, se reparte entre los condóminos en proporción a su parte. Todos pierden. Pierden plata, pierden tiempo, y terminan una relación de copropiedad de la peor manera posible. Por eso, cuando un cliente me pregunta cómo cobrarle la deuda de impuestos a su copropietario, mi reflexión final siempre va más allá del juicio de repetición. Pienso en la división del condominio. Porque ese juicio por una deuda es, muchas veces, el primer capítulo de una novela que solo puede terminar de una forma: con un martillero bajando el martillo y declarando el fin de esa propiedad compartida que, en el fondo, nunca lo fue realmente.
