Deuda de Expensas: Responsabilidad del Propietario ante el Consorcio
La naturaleza ineludible de la deuda por expensas
Parece existir una confusión casi enternecedora en el imaginario colectivo sobre las responsabilidades que emanan del derecho de propiedad. Se asume, con una inocencia admirable, que la firma de un contrato de locación opera como un acto de magia, transfiriendo al inquilino no solo el uso y goce del inmueble, sino también todas las obligaciones inherentes al dominio. Permítanme desmantelar esta fantasía con la delicadeza de un martillo neumático: el responsable del pago de las expensas comunes ante el consorcio es, fue y seguirá siendo el propietario de la unidad funcional. Sin atenuantes. Sin excepciones.
La premisa de que un consorcio demanda al propietario por la deuda de su inquilino no es incorrecta; es, de hecho, la única secuencia lógica y legalmente viable. El vínculo jurídico relevante se establece entre el consorcio y el titular registral del inmueble. El contrato de alquiler, ese documento privado que con tanta esperanza usted firmó, es, a los ojos del consorcio, completamente irrelevante. Es lo que en la jerga legal denominamos ‘res inter alios acta’, un acuerdo entre terceros que no puede ni beneficiar ni perjudicar al consorcio. Para la administración, su inquilino es poco más que un fantasma con llave.
Esta responsabilidad no nace de un capricho legislativo, sino de la naturaleza misma de la deuda por expensas. Se trata de una obligación ‘propter rem’, una categoría jurídica fascinante que significa que la obligación ‘sigue a la cosa’. La deuda no está atada a la persona que habita el departamento, sino al departamento mismo, y por extensión, a quien ostente su titularidad. Piénselo de esta manera: el auto es suyo, y aunque se lo preste a un amigo, las multas por mal estacionamiento llegarán a su nombre. La propiedad horizontal funciona bajo una lógica similar, aunque con consecuencias económicas bastante más severas. El Código Civil y Comercial es prístino en este aspecto, estableciendo que el propietario no puede liberarse de esta contribución ni por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, ni por abandono del inmueble, ni, por supuesto, por haber cedido contractualmente dicho pago a un tercero.
El Juicio Ejecutivo: La vía rápida (y dolorosa) del consorcio
Cuando un propietario cae en la ingenuidad de ignorar las intimaciones por deuda de expensas, creyendo que su problema es ‘del inquilino’, se abre la puerta a uno de los procesos judiciales más expeditivos y menos compasivos de nuestro sistema: el juicio ejecutivo. El consorcio no necesita iniciar un largo y tedioso juicio para demostrar la existencia de la deuda. Le basta con presentar un ‘certificado de deuda de expensas’, emitido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si el reglamento así lo exige. Este documento, por imperio de la ley, constituye un título ejecutivo.
¿Qué significa esto en criollo? Que la ley presume que la deuda es cierta, líquida y exigible. El juez no analizará si el pasto de las áreas comunes estaba bien cortado o si el ascensor hacía un ruido molesto. El debate se limita a cuestiones formales del título. Las defensas que puede oponer el propietario ejecutado son extremadamente acotadas. Intentar argumentar ‘pero mi inquilino se comprometió a pagar’ es el equivalente procesal a llevar un tenedor a un duelo de pistolas. Es una defensa inadmisible en esta etapa, pues el propietario no puede oponer al consorcio las defensas que tuviere contra su locatario. El resultado previsible es una sentencia de remate que, de no saldarse la deuda con sus intereses y costas, puede culminar con la subasta pública del inmueble. Sí, leyó bien: puede perder su propiedad por una deuda que, en su mundo ideal, no le correspondía.
Consejos (no solicitados) para las partes involucradas
Desde la trinchera del consorcio, el camino es claro y directo. La administración debe ser meticulosa y rigurosa. Cada paso debe estar documentado: la liquidación de expensas debe ser clara, la mora debe producirse de forma automática según el reglamento, y la emisión del certificado de deuda debe cumplir con todas las formalidades del Reglamento de Propiedad Horizontal y la ley. Un error de forma puede entorpecer un proceso que, por derecho, debería ser un trámite. La recomendación es simple: no especulen, no demoren, actúen con la firmeza que la ley les otorga.
Para el propietario demandado, el consejo es contraintuitivo y doloroso: pague y después demande. Su disputa no es con el consorcio, que no ha hecho más que ejercer su derecho. Oponerse al juicio ejecutivo es, en la mayoría de los casos, una estrategia dilatoria que solo incrementará la deuda con intereses punitorios, tasas de justicia y honorarios de abogados. Lo tácticamente inteligente es cancelar la deuda reclamada por el consorcio para frenar la sangría y, solo entonces, girar 180 grados para enfocar el problema real: su inquilino incumplidor.
La acción de repetición: El calvario secundario del propietario
Una vez que el propietario ha pagado la deuda que contractualmente no le correspondía, el ordenamiento jurídico le concede, en un gesto de magnanimidad, la posibilidad de recuperar lo abonado. Nace aquí la ‘acción de repetición’ (o acción de reembolso) contra el inquilino. El propietario, habiendo pagado por otro, se subroga en los derechos del acreedor original y puede reclamar al verdadero deudor —su inquilino— el capital, los intereses y todo otro daño que el incumplimiento le haya generado. Suena justo, ¿verdad? Lo es, en teoría.
La cruda realidad es que este segundo juicio no tiene las ventajas del primero. A diferencia de la vía ejecutiva, aquí el propietario deberá iniciar un proceso de conocimiento (sumario u ordinario), que es más largo, más costoso y donde deberá probar cada uno de los extremos de su reclamo. Deberá presentar el contrato de locación para demostrar que el inquilino había asumido la obligación de pagar las expensas, los comprobantes de pago al consorcio para acreditar que él efectivamente saldó la deuda, y las intimaciones previas que le cursó al locatario. Todo esto, por supuesto, asumiendo que el inquilino sea solvente y localizable. Iniciar un juicio contra alguien que ya demostró no tener la voluntad o la capacidad de pagar una suma mensual relativamente baja, es una apuesta con pocas garantías de éxito. Es frecuente que, al final del camino, el propietario obtenga una hermosa sentencia a su favor, tan útil como un cenicero en una moto si el demandado es insolvente.
El famoso depósito en garantía rara vez alcanza para cubrir más que un mes de deuda y algunas reparaciones menores. Por ello, la verdadera prevención no está en la litigación posterior, sino en una selección rigurosa del inquilino y en la redacción de un contrato de locación que prevea cláusulas penales robustas y causales de rescisión expeditas por este tipo de incumplimientos. Creer que la justicia solucionará mágicamente las consecuencias de una mala decisión de negocios es, quizás, la más costosa de las fantasías.
